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Nov 04, 2023

Médi

The Legal Beat Que se passe-t-il lorsqu'un Médi-Spa haut de gamme loue un espace dans un

Le rythme juridique

Que se passe-t-il lorsqu'un Medi-Spa haut de gamme loue un espace dans un centre commercial mais n'est pas au courant ou n'a pas été informé qu'un autre locataire, appartenant au propriétaire, exploite une entreprise qui implique le bruit, les odeurs et les particules qui résultent de la découpe d'acier galvanisé ?

Une âpre dispute qui amène les parties devant les tribunaux.

Charles Collishaw, propriétaire du centre commercial Colonial Plaza au 285, route 303 à Congers, ainsi que Dean Custom Awnings, locataire du centre, ont intenté une action en justice devant la Cour suprême du comté de Rockland contre Christina Milivia, qui exploite ANU U Injectables LLC, un Medi-Spa au détail juste au-dessus de l'entreprise d'auvents de Dean.

Les plaignants affirment que Milivia a diffamé Collishaw et ses entreprises lorsqu'elle a fait de fausses déclarations l'accusant d'avoir "acheté et soudoyé des fonctionnaires locaux" de la ville de Clarkstown pour lui permettre d'ouvrir son entreprise de services de stores à l'arrière du centre commercial.

Milivia a loué un magasin de détail au centre commercial pour fournir «des services médicaux esthétiques non chirurgicaux sous la supervision d'un médecin agréé». Elle dit avoir dépensé plus de 100 000 $ pour construire l'espace afin de répondre aux besoins de ses clients.

En réponse à l'affaire de diffamation, Milivia a contre-attaqué Collishaw, réclamant des dommages-intérêts supérieurs à 500 000 $.

La question est de savoir comment les tribunaux considéreront en fin de compte les besoins de deux entreprises en activité qui sont en conflit l'une avec l'autre. Dans ce cas, le fonctionnement de l'un est censé perturber gravement le fonctionnement pacifique de l'autre, mais on ne sait toujours pas comment les utilisations de leurs espaces coexistent.

La propriétaire du spa affirme avoir été induite en erreur par les plaignants qui lui auraient dit que le seul bruit provenant de l'entreprise d'auvents serait l'ouverture et la fermeture des portes de garage basculantes sous son Medi-Spa. Au lieu de cela, elle dit que le bruit et les odeurs de la découpe de tuyaux en acier galvanisé sous son plancher ont gaspillé les 100 000 $ qu'elle a dépensés pour équiper son spa. Les perturbations ont détruit l'atmosphère calme nécessaire au fonctionnement de son entreprise.

Collishaw réprimande ces accusations, affirmant que les niveaux de bruit sont raisonnables et qu'il a pris des mesures pour les atténuer. Il dit également que Milivia, la locataire du spa, a décliné son offre de déchirer le bail et de la laisser déménager. Au lieu de cela, il affirme qu'elle a lancé une campagne de mensonges et de harcèlement qui a nui à sa réputation. Il a également pris des mesures pour déclarer Milivia en violation de son bail et résilier son bail.

Le code de zonage de la ville autorise la production accessoire et l'entretien de biens dans le LS (Local Shopping District), à condition que les biens produits ou entretenus soient livrés aux clients sur place ; que la surface de plancher pour la production et les services est inférieure à 3 000 pieds carrés ; que pas plus de cinq employés sont engagés dans la production ; et que seules des machines à entraînement électrique soient utilisées. Dean maintient également un bureau au niveau supérieur du centre commercial.

En février dernier, Dean Awnings a reçu un avis de violation de la Ville pour avoir plus de cinq employés engagés dans la production de biens.

Milivia accuse qu'en réponse à ses plaintes à la Ville, on lui a signifié un Avis de rupture de bail. Elle nie être en infraction et demande au tribunal de lui permettre de payer son loyer au greffier du tribunal en attendant l'issue de la poursuite.

Dans une ordonnance datée du 3 mai, le juge Paul Marx, sur la base des documents déposés auprès de la Cour, a rendu une ordonnance interdisant à Dean Awnings d'opérer en violation du code de la ville et de provoquer des bruits forts, des vibrations ou des odeurs nocives qui interféraient avec l'opération. du Médi-Spa de Milivia.

Mais moins de deux semaines plus tard, lors d'une audience le 15 mai, le juge Marx a annulé sa propre ordonnance et a jugé que Milivia n'avait aucun droit légal de demander une ordonnance du tribunal interdisant une violation du code de la ville. Ce droit, a statué le juge, appartient à la ville et non à un locataire du centre commercial où la violation aurait eu lieu. En d'autres termes, à moins que la ville ne trouve l'entreprise de stores en infraction, le tribunal ne peut trancher en faveur de Milivia.

Le tribunal a également rejeté les autres demandes de Milivia parce qu'elle est restée en possession et a continué à exploiter son entreprise malgré la perturbation qu'elle réclamait de l'entreprise de stores. Et, la Cour a également déclaré que puisqu'elle réclamait des dommages-intérêts pour se rétablir, le préjudice qu'elle réclamait n'était pas "irréparable" et qu'elle n'avait pas droit à une injonction.

Après l'audience, Collishaw a demandé à la Cour de rejeter les demandes reconventionnelles de Milivia.

Le tribunal doit encore décider si Milivia a diffamé Collishaw et si Milivia a été induite en erreur par le propriétaire ou peut trouver réparation en vertu du libellé de son bail. Même si Milivia s'est vu refuser une injonction, elle pourrait avoir droit à des dommages-intérêts.

En aparté, voici quelques conseils gratuits pour les entreprises.

Si vous êtes locataire, assurez-vous que l'espace que vous louez est adapté à l'usage auquel vous le destinez et obtenez les garanties nécessaires pour qu'il en soit ainsi. Examinez les utilisations voisines et assurez-vous que les dispositions de votre bail protègent l'utilisation prévue de l'espace avant d'investir de l'argent dans une construction, en particulier dans un centre commercial ou une propriété à usage mixte.

Pour le propriétaire, considérez votre mélange de locataires avant de louer à quelqu'un qui peut être techniquement conforme au zonage, mais peut ne pas être compatible avec d'autres locataires payants du centre commercial. Si vous ne pouvez pas fournir un environnement calme, ne louez pas à un locataire qui en a besoin et ne le laissez certainement pas dépenser de l'argent durement gagné pour construire un espace qui pourrait devenir problématique pour son succès.

Collishaw et ses sociétés sont représentés par Feerick Nugent MacCartney de Nyack. Milivia et sa compagnie sont représentées par Condon Paxos de Nanuet.